Ташқи иштирокчиларнинг Ўзбекистон ва хусусан Тошкент кўчмас мулк бозорига қизиқиши ортиб бормоқда, деди Commonwealth Partnership стратегик консалтинг департаменти раҳбари Юлия Токарева.
Кейинги беш-етти йил ичида экспертлар кўчмас мулк сифати катта ўзгаришлар кутмоқда. Маҳаллий ва халқаро ишлаб чиқувчилар бир-бири билан рақобатлаша бошлайди, ўз мулклари атрофидаги муҳитни яхшилайди, яхшироқ материаллар ва эстетик архитектурани таклиф қилади.
Ўзбекистонда кўчмас мулк бозорининг ривожланиш босқичлари ҳақида
Бозор цикл жадвалида Тошкент юқори тўлқинда. Агар кўчмас мулк бозори ҳақида гапирадиган бўлсак, уни сегментларга бўлиш керак. Турар-жой, офис, чакана ва бошқа турдаги кўчмас мулк ривожланишнинг турли босқичларида.
Офис кўчмас мулк
Офис кўчмас мулк бозори бозор тенденцияларини шакллантириш босқичида. Ҳозир Ўзбекистонда А тоифали офисларнинг биринчи лойиҳалари эндигина пайдо бўлмоқда – йирик халқаро ва маҳаллий компанияларга йўналтирилган премиум сегмент. Бозорда юқори сифатли таклифлар пайдо бўлганда, офис қидираётган компаниялар янги стандартга эътибор қарата бошлайдилар: юқори сифатли муҳандислик тизимлари, марказлаштирилган бошқарув ва турли хизматлар.
Фото: Ўзбекистон бозори яқин йилларда нимани кутмоқда
Ижарачиларнинг офислар сифатига бўлган талаби ортиб бориши билан бозорда кўпроқ таклифлар пайдо бўлади ва сифатсиз лойиҳалар ўз биноларига қизиқишни сақлаб қолиш учун қайта қуришдан ўтади ва янгилашни бошлайди. Яъни, А синфидаги офислари бўлган битта лойиҳа тўлқин реакциясини бошлайди.
Турар-жой мулклари
Тошкент шаҳридаги турар-жой кўчмас мулки сегменти юқори тўйинганлик нуқтасига яқинлашмоқда, истеъмолчи учун рақобат кучаймоқда. Ишлаб чиқувчилар нарх бўйича эмас, балки сифат бўйича рақобатлашса, таркибий ўзгаришлар ривожланишнинг ушбу босқичига хосдир.
Омбор мулки
Омбор кўчмас мулк бозори бошланғич даражада. Тарихий жиҳатдан кўплаб ишлаб чиқариш компаниялари ўз фойдаланишлари учун омборларни қурдилар. Улар учун омборни ижарага олгандан кўра, ўзлари қуришлари қулайроқ эди.
Фото: Ўзбекистон бозори яқин йилларда нимани кутмоқда
Бироқ, компаниялар ичидаги логистика жараёнлари ҳозир тезлашмоқда, шунинг учун аста-секин ўз омборингизни қуришдан кўра, ташқарида омборни ижарага олиш фойдалироқ бўлади. Энди бозорда ижара учун омборлар бўйича ягона таклифлар мавжуд, аммо биз кейинги 5-7 йил ичида сакрашни кутмоқдамиз.
Чакана мулк
Чакана кўчмас мулк бозорида таклиф талабдан ошиб кетади. Эндиликда таклиф биринчи қаватлари савдо учун ажратилган турар-жой лойиҳалари ва йирик савдо майдончаларидан иборат. Катта майдонларга талаб одатда йирик тармоқ компаниялари – халқаро брендлар ва кучли маҳаллий ўйинчилар томонидан шакллантирилади, улар ҳали Ўзбекистон бозорида унчалик кўп эмас. Шунинг учун талаб ўрнини кичик бизнес эгаллайди.
Бу чакана кўчмас мулк бозорининг ривожланишининг табиий босқичи бўлиб, у ўзгаради. Бироқ, бу бироз вақт талаб этади, чунки халқаро компанияларни мамлакатга олиб кириш керак.
Фото: Ўзбекистон бозори яқин йилларда нимани кутмоқда
Мутахассислар «Tashkent City Mall» савдо марказининг очилишидан сўнг Ўзбекистон бозорида бир қатор йирик халқаро савдо тармоқлари пайдо бўлишини, бу эса ташриф буюрувчиларнинг ҳордиқ чиқариш ва харид қилиш сифатига бўлган талабларини оширишини кутишмоқда.
Бозор цикллари чексиздир ва сиз 10-15 йил ичида Ўзбекистон кўчмас мулк бозорида тўйинганлик, сўнгра барқарорлашув, кейин пасайиш ва ўсишнинг янги босқичи бўлишини тушунишингиз керак. Бу ҳамма бозорларда бўлади, лекин Ўзбекистонда ҳаммаси олдинда. Минтақага кирадиган ташқи ўйинчилар ўз лойиҳаларини бозорнинг циклик хусусиятини ҳисобга олган ҳолда 10 йилдан ортиқ муддатга режалаштиришлари керак.
Ўрта даромадли одамлар уй сотиб олишлари мумкинми?
Тошкент бозоридаги вазият иқтисодий лойиҳаларни инвестор нуқтаи назаридан баҳолашнинг классик усули ҳисобланади. Анчадан бери Тошкентда талаб пасайган. Прописка тизими ҳудудларнинг тўловга қодир аҳолисини пойтахтда уй-жой сотиб олишни чеклади. Энди бу қонуний чекловлар йўқолди ва бу тўхтатилган талаб амалга оширилмоқда.
Бозорда таклифлар кам бўлса-да, инвестор юқори нархларни белгилаш имкониятига эга эди. Аммо аҳолининг қиммат уй-жой сотиб олишга бўлган талаби ошмайди ва ишлаб чиқувчилар бошқа нарх тоифасидаги объектларни қуришни бошлайдилар.
Пойтахтдаги кўчмас мулк нархлари, масалан, Москва ва бошқа йирик шаҳарларда бўлгани каби, доимий равишда юқори бўлиб қолиши мумкин. Бунинг сабаби шундаки, одамлар пойтахтни нафақат яшаш жойи, балки сармоя киритиш, масалан, шаҳарга ишлаш учун келганларга ижарага бериш жойи деб билади. Катта шаҳарларда уй-жой нархи доимий равишда ўсиб бормоқда, чунки аҳоли доимо турар-жой кўчмас мулкига талаб юқори бўлишини кутмоқда.
Фото: Ўзбекистон бозори яқин йилларда нимани кутмоқдаФото: Ўзбекистон бозори яқин йилларда нимани кутмоқда
Ўзбекистон ва Россиянинг бошқа ҳудудларида турар-жой кўчмас мулкига бўлган талаб асосан ушбу ҳудудларда яшаш ёки кўчиб ўтишга тайёр бўлган одамлар томонидан шакллантирилади. Бу қишлоқ ёки бошқа ҳудудлардан шаҳарга кўчиб ўтадиган аҳоли ёки болалар учун мулк сотиб оладиган ёки яшаш шароитларини яхшилаш учун одамлар бўлиши мумкин. Ушбу ҳудудларда кўчмас мулкка инвестиция талаби камроқ даражада мавжуд, шунинг учун унинг нархи анча секин ўсади.
Турар-жой кўчмас мулкига бўлган кечиктирилган ва инвестиция талаби қондирилса, ўсишнинг янги босқичи бошланади, оммавий фойдаланувчилар учун уй-жой қуриладиган комплекс ривожланиш лойиҳалари пайдо бўлади. Бироқ, Тошкент ўсишнинг ушбу босқичига ўтиши учун бозор қиммат сегмент билан тўйинган бўлиши керак.
Уй-жой кўчмас мулк бозорининг ривожланишига нима туртки беради?
Қулай ипотека уй-жой кўчмас мулки ривожланишига янги суръат бағишлайди. Бу уй-жой сотиб олиш имкониятига эга бўлган харидорлар сонини сезиларли даражада оширади. Агар кўпроқ одамлар узоқ муддатли тўловлар билан мулк сотиб олиш имкониятига эга бўлса, ишлаб чиқувчилар ўз таклифларини кенгайтиришни бошлайдилар.
Ипотека кредитларини ривожлантириш давлат томонидан тартибга солишнинг вазифасидир, чунки ишлаб чиқарувчи ўз маблағларини, қарз маблағларини ёки харидорлар орқали инвестиция қилиш орқали ишлаши мумкин. Ва агар харидор узоқ муддатли ипотека олиш имкониятига эга бўлмаса, таклиф кўчмас мулкни бир тўловда ёки бўлиб-бўлиб сотиб олиши мумкин бўлганлар учун шакллантирилади.
Фото: Ўзбекистон бозори яқин йилларда нимани кутмоқда
Шу билан бирга, тартибга солувчининг вазифаси тўловга лаёқациз кредитлар бериш билан ипотека «пуфакчаси» нинг олдини олиш чораларини кўриш ва ипотека бериш мезонлари ҳақида ўйлашдир.
Ипотека «пуфакчалари» муаммоси бошқа мамлакатлар бозорларида бир неча бор пайдо бўлди. Давлат томонидан тартибга солиниши туфайли ундан қочиш мумкин. Мисол учун, бир неча йил олдин Россияда имтиёзли ипотека кредити жорий этилди, бу бозорни рағбатлантирди: уй-жойга талаб ўсди, ишлаб чиқувчилар кўпроқ қуришни бошладилар.
Бироқ, Марказий банк кўп сонли хавфли кредитлар хавфини кўрганида, тартибга солувчи орган ипотека ставкасини оширди.
Ипотека тўловлари секинлашди, чунки одамлар юқори ставкани тўлай олмадилар.
Фото: Ўзбекистон бозори яқин йилларда нимани кутмоқда
Ўзбекистонда ипотека кредитларини жорий этиш бўйича муҳокамалар бир йилдан ортиқ давом этмоқда.
Шуни ҳисобга олиш керакки, банк сектори ҳам ўзига хос ривожланиш босқичларига эга. Шу сабабли, ипотека кредити масаласи бозорга эмас, балки умумий давлат сиёсати ва иқтисодиётига қаратилган бўлиб, у пировардида фойдаланувчи даражасига тушади.
Давлат сиёсати эса ҳукумат томонидан шакллантириладиган катта миллий ғоядан шаклланади.